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建築までのフローチャート ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ 相談受付 まずは、対象地の所在・形状・面積・前面道路との高低差及び道路幅員の状況を出来るだけご存知の情報をそして、依頼者様の対象不動産の有効利用について等、ご意向を聞かせて頂きます。 ページＴＯＰ 調査 調査においては、対象地の最有効利用について法規面や市場動向を詳細に調査致します。 又、対象地において用途の建築物をシュミレーションし需要動向や賃貸条件などを色々な角度から算定します。 1、物件特性 次の物件特性は、建物建築計画に様々な影響を与え正確な調査が要求されます。 ●地積 ●敷地形状 ●道路幅員 ●接道状況 ●地盤高 ●日照 ●隣接地の状況等 敷地面積は計画の施設用地として妥当か 用途地域の制限上、計画の用途は可能か 妥当な面積が取れるか 建築物よる、日当たりや又日照の規制制限など ２、地域特性 計画地がいかなる特性を持っているか、客観的かつ冷静な視点で進め同時に今後の地域特性がどのように変化をするか予測します ●人口・世帯・所得・事業所 ●交通 ●周辺施設・利便施設 ●街並み ●自然環境 最寄り駅までの距離や所要時間はどうか 都心・ターミナル駅との関係 前面道路の歩行・車両通行量、歩行者動線との関係 計画建築物との隣接地、街並みのイメージが合っているか ３、法的規制 法定な制限は、計画地おいても特に重要であり用途地区で様々な制限を受けます。 ●都市計画 ●建築規制 ●条例 ●指導要綱等 用途地域別はどうか 建ぺい率・容積率は、又高さ制限・日照や日影制限など 条例や指導要綱の所轄官庁・担当部署への再確認など ４、権利関係 権利関係についてを確認を行います、特に既存建築物がある場合借家等など登記簿上に以外の権利関係の調査も重要です ●単独所有 ●共有 ●底地 ●借地 ●借家等 計画建物等に関わる権利等の確認 建てかえの場合、賃貸関係や現入居者の調査 ５、税金関係 路線価は毎年、固定資産税は３年ごとに変動し又将来の予測を行う為に過去数年間の変動も考慮が必要です。 ●路線価 ●固定資産税評価額等 計画地を担保にする場合などは、対象地等などの価格の査定 ページＴＯＰ 事業構想の策定 調査で行った資料を分析し、クライアントのニーズを総合的に判断した上、将来を可能な限り予測検討を行い、低リスクで最大限のリータンをご提供出来るように適正用地・適正事業・入居テナント等など計画を策定します。 たとえば、賃貸マンションなら、事業収支面から概算ボリューム、概算収支規模を判断し、市場性からはニーズにあった住居タイプの基本プラン【単身タイプ・近郊型・郊外型・都市型ファミリーマンション】また、建築物件のグレードなど競合物件や差別化など考えご提供します。 ページＴＯＰ 所要資金の調達 全体の建築物のボリュームが決まれば事業費を可能限り算出し【土地所得費・解体費・設計費・建築工事費・税金・金利・手数料等】借入以外に方法も考慮に入れ資産計画表を作成します。 ページＴＯＰ 概要事業収支計画　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 設定した賃料・共益費・他収入を収支とし支出を計算し下記て損益計算書及び収支計算書を作成します。 ページＴＯＰ 企画提案 情報を集め分析し事業構想を練り基本構想の骨組みを作り企画提案書を作成します。 ページＴＯＰ 設計 企画提案の骨組みが決まれば基本設計にはいり、設計管理契約を締結し、何回かのプランの再度見直し調整の上、建物ボリュームを確定し、仕様・設備等についても概略の内容を決定します。 又、建築費の工事費を見積もりし、企画段階より現実に近い概算事業費算出し収支の見直しを行います。 ページＴＯＰ 着工 設計完了後は近隣交渉、建築確認所得作業と進みます。 工事着工から竣工までの間は施工業者と設計事務所の管轄業務になりますが、工程会議等などで、クライアントの要望が工事内容に反映されているかどうかの確認や必要な指示を行います。 ※賃貸マンション等であればこの段階で賃貸の詳細条件の設定を行い入居者の募集を開始いたします。 ページＴＯＰ

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